Estafas en condominios son un problema en Costa Rica

Las estafas en los condominios son un problema común en muchos lugares de Costa Rica. Este tipo de propiedad, debería ofrecer las ventajas de vivir en una comunidad organizada, pero recurrentemente se presentan problemas como cobros ilegales, fraude en la administración y hasta presentación de documentos falsos, porque en este modelo de vivienda existen, entre otras cosas, "prácticas de los desarrolladores inmobiliarios tendientes a mantener el control de las Asambleas mediante diversos artilugios jurídico legales con manipulación de los quórums y por tanto de los acuerdos que se tomen.” como lo indica el doctor Dr. Roberto Yglesias Mora, Ex Vicepresidente del Colegio de Abogados; Doctorado en Derecho de la Universidad Complutense de Madrid; Licenciado en Derecho y Notario Público de Universidad de Costa Rica y docente de esa casa de estudios. Lo que coloca al resto de los propietarios en una situación de desventaja.

Las irregularidades en la administración de los condominios se materializan en: edificaciones abandonadas, hasta el punto del colapso; uso de fondos comunes en gastos personales; cobro de cuotas condominales excesivas y aprobación de decisiones arbitrarias irrespetando las leyes y violando los derechos de los ciudadanos. En este tipo de situación, suele presentarse un “acuerdo” entre la Administración, la Asamblea de Propietarios y monopolios que no habitan el inmueble, donde no se favorece los intereses de los vecinos, sino que imponen la voluntad de un grupo en perjuicio del resto de las familias que lo habitan.

Votos necesarios de acuerdo a la ley En Costa Rica, este tipo de propiedad está regida por La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (LRPC), que da marco legal a las actuaciones en este particular. Inicialmente, los propietarios deberían conocer aspectos fundamentales que aparecen reglamentados en ella, para hacer valer sus derechos. Un aspecto fundamental, es como se deben realizar las votaciones para tomar decisiones en este tipo de propiedad. De acuerdo al Dr.Yglesias Mora, el porcentaje de votos mínimo que se debe tener para aprobar una decisión en Asamblea, está “reglado con bastante detalle en el artículo 27 de la LRPC.”

De acuerdo al mencionado artículo 27 de la LRPC, en una Asamblea de Propietarios se debe obtener una votación unánime (100 % de los propietarios), cuando se decide: modificar el destino general del condominio; la relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes y gravar o enajenar el condominio en su totalidad.

Sin embargo, para variar el destino especial de una finca filial; construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos; adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse; autorizar el arrendamiento de cosas comunes; aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio y con la modificación reciente a esa ley, también variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración, sólo se requiere un número de votos de al menos dos terceras partes del total del valor del edificio. Además, en los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea. En cualquier otro acuerdo o determinación referente al condominio, se requieren los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio (50% + 1) para que esa decisión sea aprobada.

Pero, “este tema se ha prestado a confusión en la práctico y también a manipulación, fomentada por las dificultades que presenta la convocatoria y asistencia del quórum legal de condóminos y en especial si hay extranjeros. La confusión surge, con la lectura del artículo 24 de la LRPC, que autoriza a la Asamblea a sesionar en primera convocatoria con dos tercios del total de condóminos y en segundo con los que estén presenten, que podrían ser solo dos. Es cierto, que la Asamblea puede abrirse y sesionar con esos números, pero al final de cuentas, no podrán tomarse acuerdos, en particular en segunda convocatoria, si no se reúne los porcentajes indicados en el artículo 27.” Yglesias sostiene que no se pueden aprobar decisiones en Asamblea solo con el voto de los presentes, pues “serían nulas (…) los presentes puedan abrir la sesión, conversar, tomar café, etc., pero no podrán tomar acuerdos concretos, válidos y eficaces, si no se tienen los quórums del artículo 27.

Reglamentos ilegales También existe irregularidades en la redacción del contenido del Reglamento del condominio, que se realiza por una decisión unilateral por parte del desarrollador inicial, pero que afecta la propiedad de todos los condóminos y hasta los futuros copropietarios porque lamentablemente no tienen la posibilidad de participar en la elaboración de este importante documento. Pero frecuentemente, estos instrumentos carecen de legalidad, porque en ellos se inscriben cláusulas arbitratias en beneficio del monopolio desarrollador, violando todos los derechos del resto de condóminos.

Falsificación de documentos Para realizar las votaciones en Asamblea de propietarios, los vecinos que no asistan, deberían enviar un poder válido, con “la firma del condómino autenticada notarialmente, porque el documento asume la condición de un poder especial para votar en nombre del condómino que no está presencialmente, por lo que debe tener esa formalidad básica.” indica el Doctor Yglesias. Esto, además, beneficia a todos los copropietarios, pues es una garantía de que se respetarán las votaciones y se realizarán de manera transparente, pues tienen un aval de un abogado/notario que asume la responsabilidad de la validez de los datos, y evita el uso de cartas de dudosa procedencia, con firmas falsas, de propietarios que no habitan el condominio y que tal vez, ni si quiera están enterados de las convocatorias y del uso de sus votos. Además de esto, frecuentemente se presentan documentos falsos a los propietarios por parte de la administración de tales como: Estados financieros, gastos de mantenimiento, salarios u servicios para justificar pagos innecesarios.

¿Qué pueden hacer los afectados? Antes que nada, hay que recordar que la Administración de un condominio debe “ejecutar los acuerdos de la Asamblea para el mantenimiento de los edificios, y de no hacerlo, incurre en falta grave.” Y la Junta Administradora debe velar porque se cumpla. En ese caso de no ocurrir así, de acuerdo a Yglesias, se puede acudir “a nivel judicial y a entidades administrativas, como Salud y Municipalidad, para denunciar un problema grave.” Además, en Costa Rica, existen otras instancias que lo pueden ayudar en estos casos, pero lo más importante, es que se debe denunciar la situación y no dejarla pasar. Recordando que no es necesario que las denuncias las haga un grupo organizado de varios vecinos, porque si sus derechos están siendo lesionados, puede personalmente realizar las gestiones para que lo amparen.

Es importante recalcar que, si habita en un condominio, o tiene pensado invertir en este tipo de propiedad, es fundamental que esté suficientemente informado para no ser víctima de estafa con prácticas irregulares que ocurren a la sombra de la ley. Además, resulta necesario alertar a las autoridades civiles y penales de Costa Rica, para que presten mayor atención a este tipo de situaciones, que parecen ser recurrentes en el país, y así puedan tomar las medidas necesarias para hacer valer los derechos de los ciudadanos ante este tipo de prácticas.

DAYANA BENAVIDES Licenciado en Comunicación Social Universidad Católica Cecilio Acosta Organismo de Investigación Judicial Rodrigo Chaves Robles Presidente 2022 -2026 Ministerio de Seguridad Pública Pilar Cisneros Multimedios CR Natalia Díaz